Dicas para compra e venda de imóveis
Ao comprar um imóvel, a formalização da transação é crucial para sua segurança. Enquanto alguns optam pelo informal "contrato de gaveta", a única forma de garantir a propriedade é por meio da escritura pública com registro na matrícula do imóvel.
Entender a diferença entre essas modalidades e a documentação necessária é o que pode evitar dores de cabeça e perdas financeiras no futuro.
Os Perigos do Contrato de Gaveta
Um contrato de gaveta, ou qualquer outro contrato particular sem o devido registro em cartório, é um documento de alto risco, mesmo que a posse do imóvel seja transferida. Isso porque, perante a lei, a posse é diferente da propriedade. Você pode morar em um local, mas não ser seu dono legal.
Os maiores riscos dessa informalidade incluem:
Venda Dupla: O imóvel pode ser vendido para outra pessoa. Se o segundo comprador registrar a escritura, ele será o proprietário legal, e você pode perder o bem e o dinheiro investido.
Dívidas Ocultas: Como o imóvel permanece no nome do vendedor, ele pode ser penhorado por dívidas, como IPTu ou condomínio em atraso.
Problemas com Herdeiros: Em caso de falecimento do vendedor, os herdeiros podem não reconhecer a venda, obrigando você a enfrentar um longo processo judicial para provar a compra.
Dificuldade de Revenda: Sem o registro, o imóvel não pode ser usado como garantia em financiamentos bancários e sua revenda se torna quase impossível, já que poucos compradores se arriscam nesse tipo de transação.
Procuração, Contrato com Firma Reconhecida e Averbação: Qual a Diferença?
Ao formalizar a compra, você pode se deparar com termos como procuração, contrato com firma reconhecida e averbação. Entenda a função de cada um:
Procuração: É um documento que dá a alguém o poder de agir em seu nome. Uma procuração pública, feita em cartório, tem fé pública e é a mais segura para transações imobiliárias, sendo inclusive exigida em financiamentos. Já uma procuração particular, mesmo com firma reconhecida, não oferece a mesma segurança jurídica.
Contrato com Firma Reconhecida: Este documento formaliza o acordo de compra e venda e se torna um compromisso entre as partes. O reconhecimento de firma garante que a assinatura pertence, de fato, a quem a assinou, mas não transfere a propriedade do imóvel.
Averbação: Este é o ato de registrar na matrícula do imóvel qualquer mudança que afete a propriedade. A averbação torna a transação pública, garantindo que o novo proprietário seja reconhecido por terceiros.
Tributos e Taxas: Os Custos da Legalidade
Além do valor do imóvel, a transferência de propriedade envolve custos obrigatórios que garantem a segurança jurídica da compra.
ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis): Este é o principal imposto pago na compra e venda. É um tributo municipal, ou seja, a alíquota varia dependendo da prefeitura. O valor é calculado sobre o preço de venda ou o valor venal do imóvel, o que for maior.
Taxas Cartoriais: São os custos para o registro da escritura pública no Cartório de Notas e para o registro na matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. Essas taxas também variam de acordo com o estado e o valor do imóvel.
A Importância dos Documentos: Garantindo uma Compra Segura
Para evitar todos os problemas do contrato de gaveta, o caminho é a due diligence, ou seja, a análise minuciosa de toda a documentação.
Do Imóvel:
Matrícula Atualizada: A "certidão de nascimento" do imóvel. É o documento mais importante, mostrando todo o histórico de proprietários e transações.
Certidão de Ônus Reais: Mostra se o imóvel possui hipotecas, penhoras ou outras restrições.
Certidões Negativas: Comprovam que não há débitos de IPTU ou condomínio.
Dos Vendedores (Pessoa Física):
Documentos Pessoais: RG, CPF e comprovante de residência.
Certidão de Estado Civil: Comprova se o vendedor é casado, solteiro, divorciado, etc. A participação do cônjuge na venda é obrigatória.
Certidões Negativas: Comprovam que não há pendências judiciais ou dívidas que possam afetar a transação.
A compra de um imóvel é um dos maiores investimentos que você pode fazer. Ignorar a formalização pode gerar perdas financeiras irreparáveis. A segurança da escritura pública e do registro na matrícula é a única forma de garantir que o imóvel seja, de fato, seu.